En cuanto a las nuevas viviendas, ¿es más probable que su consejo local sea yimby (“sí, en mi patio trasero”) o nimby (“no en mi patio trasero”)? La respuesta es un completo sorteo, según los datos de planificación. De hecho, si vive en las regiones más caras de Gran Bretaña y ningún partido político está en control, es probable que su área sea bananas (“no construir absolutamente nada cerca de nada”).
La capital nimby parece ser Mole Valley, liderada por los Liberal Demócratas (precio medio de la vivienda: £553,000), en las frondosas tierras alrededor de Box Hill, al sur de Londres. El año pasado, otorgó la menor cantidad de solicitudes de planificación importantes para diez o más viviendas, solo en el 23 por ciento de los casos.
Mole Valley es uno de los 15 consejos que rechazaron al menos la mitad de los grandes proyectos de viviendas en 2023. Dos tercios de estas autoridades se encuentran en el próspero cinturón de comunidades del sureste de Londres, según el análisis de estadísticas gubernamentales realizado por Search Acumen, un proveedor de datos de propiedades. “Donde la presión de vivienda es mayor, es donde la oposición a nuevas viviendas es más alta”, dice Andrew Somerville, director de la compañía.
En el otro extremo se encuentran 15 consejos yimby que permitieron todos los desarrollos importantes de viviendas. Suelen estar en las Midlands y el norte, donde los precios de las propiedades son más bajos y, aparentemente, los residentes son menos preciados acerca del desarrollo. El análisis excluyó a los consejos que decidieron sobre menos de diez proyectos importantes de viviendas el año pasado.
Como muestra de la importancia de las elecciones locales de mañana para el suministro de viviendas en Gran Bretaña, el 60 por ciento de los consejos más nimby no tienen ningún partido en control total, seguido por el 27 por ciento bajo control de los Liberal Demócratas. Por el contrario, el 60 por ciento de los consejos más yimby están dirigidos por el Partido Laborista.
Contrariamente a la percepción popular, los Conservadores no dominan los consejos nimby. Los Conservadores lideran solo dos de los consejos con las tasas de aprobación más bajas, y un consejo yimby, Bexley en el sureste de Londres.
“Los consejos donde ningún partido tiene el control pueden significar que las solicitudes de planificación se consideren desde una perspectiva más política al ser aprobadas, lo que en última instancia dificulta obtener el consentimiento”, dice Somerville. Las elecciones locales del jueves son clave para “eliminar los estancamientos políticos a través de victorias mayoritarias, creando una mejor oportunidad para que las autoridades locales puedan comprometerse con nuevos proyectos de viviendas”, agrega.
La probabilidad de aprobación también varía mucho para los propietarios que solicitan ampliar o mejorar sus propiedades. En Lincolnshire, el consejo de Boston permitió todas las solicitudes de propietarios de viviendas el año pasado, mientras que el consejo de Brent, en el noroeste de Londres, solo permitió el 70 por ciento.
Crucialmente, la investigación expone una variación extrema en la probabilidad de que se aprueben nuevas viviendas. “Uno de los grandes problemas de nuestro sistema de planificación es la falta de certeza”, dice Robert Colvile, director del think tank Centre for Policy Studies. “Puedes proponer el mismo número de casas, con el mismo diseño y la misma infraestructura acompañante, en dos lugares diferentes y tener una probabilidad muy diferente de obtener la aprobación”.
Gran Bretaña es única en el mundo desarrollado en el sentido de que simplemente no se sabe si se puede construir o no. Cada decisión de planificación es discrecional, se toma caso por caso, sopesando políticas complejas y contradictorias. En cambio, países comparables tienen sistemas basados en reglas con mucha más certeza. En otras palabras, si te atienes a las reglas, sabes que puedes construir.
Esta incertidumbre ha impedido la construcción de alrededor de 4.3 millones de viviendas desde la década de 1950, en comparación con los promedios europeos, según el think tank Centre for Cities. La consecuente escasez de viviendas ha convertido a Inglaterra en “el lugar más difícil del mundo desarrollado para encontrar una vivienda”, como concluyó un informe de la Federación de Constructores de Viviendas.
La lotería también es una de las razones por las que ahora muchas casas son construidas por grandes promotores inmobiliarios, agrega Colvile. “Son los únicos con suficiente capital y abogados competentes para navegar por un sistema tan desordenado e incierto”.
Los pequeños promotores inmobiliarios se han reducido a poco más de 1,000, frente a los 12,000 en la década de 1980. Desde la década de 1990, el costo de obtener un permiso preliminar para un pequeño terreno se ha cuadruplicado a £125,000, el tiempo ha aumentado de tres meses a un año y el riesgo ha aumentado, ya que “hay un nivel mucho mayor de escrutinio público y, en ocasiones, antipatía hacia cualquier desarrollo en ciertas áreas”, según un estudio de Lichfields, una consultoría de planificación. Las solicitudes pequeñas para menos de diez viviendas tenían solo un 29 por ciento de probabilidad de aprobación en Croydon, gobernado por los Conservadores, el año pasado, en comparación con el 100 por ciento en Knowsley, Lancashire, gobernado por el Partido Laborista.
La enorme variación en las tasas de aprobación de planificación más recientes muestra que “hay un enorme margen dentro del sistema para que los consejos bloqueen la aparición de nuevas viviendas o para retrasar la entrega y actualización de los planes locales que establecen dónde se pueden construir viviendas en cada área”, dice Colvile.
Tomemos Mole Valley. Su plan local de 2009 es uno de los más desactualizados de Inglaterra. Sin embargo, el consejo liderado por los Liberal Demócratas intentó detener su nuevo plan local, hasta que en enero el ministro de vivienda Lee Rowley les ordenó que no lo hicieran. Mientras los concejales votaban para dejar de retrasar el plan, grupos locales enojados de Facebook los acusaron de “vandalismo”.
Incluso cuando el consejo permite un desarrollo muy necesario, un solo nimby puede anularlo. Mole Valley aprobó una escuela especial para niños autistas, algunos de cuyos padres tienen un viaje escolar de 80 millas, que debía abrir en septiembre de 2025, hasta que un demandante impugnó el plan en el Tribunal Superior. Los residentes de una carretera privada cercana, donde las viviendas se venden por £2 millones, se habían opuesto al impacto de la escuela en el tráfico y la biodiversidad.
Por su parte, el consejo del distrito de Mole Valley niega adoptar un enfoque nimby. “Refutamos enérgicamente la sugerencia de que las solicitudes de planificación puedan ser rechazadas en Mole Valley debido a la proximidad cercana a otras viviendas (nimby)”, dice Piers Mason, subdirector ejecutivo del consejo. El año pasado, la autoridad rechazó “varias solicitudes de planificación especulativas de desarrolladores que no cumplían con los criterios del plan de desarrollo existente”, agrega. Mole Valley cumple con los estándares gubernamentales para la calidad de las decisiones de planificación, basados en cómo se desempeñan los rechazos en las apelaciones, “lo que desmiente aún más la sugerencia de un ‘sesgo’ nimby”.